Gennaio 2017 - alienazioni di edifici di valore storico - Comune di Firenze a cura di Alessandra Meyer
| Introduzione | Legge n.112 del 2002 | Beni architettonici | Regione Toscana |

 

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Lista beni venduti
Vincolati D. L. 490/99
Mappa 1
Repertorio
Lotto 2016-17
Centro
S.M. Angeli
Santa Croce
Palazzo Vivarelli C.
Rifredi Q. 5
Villa Fabbricotti
Gavinana
Villa Rusciano
Centro
Costa S. Giorgio
Centro
Loggia del Grano
Porta al Prato
Teatro C.
Centro
Ex Borsa Merci
Centro
Conv. Maglio
 
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Case study

Alienazioni renziane (e non) di edifici storici. Continuano le privatizzazioni senza garanzie per la corretta trasformazione degli edifici di valore storico

"Vendite annunciate dagli enti locali da tempo, per fare cassa, ma con prezzi stranamente sempre al ribasso. Non è chiaro tuttavia perchè il processo di privatizzazione rimanga saldamente l'unica strada percorribile anche per edifici di grande valore storico e di caratteristiche uniche per la storia dell'architettura europea. Sappiamo per buona parte gli esiti delle alienazioni realizzate negli ultimi 15 anni sul territorio nazionale, monitorate da studi internazionali. Per i comuni il passaggio a Cdp (cassa depositi e prestiti)costituisce la tappa intermedia della privatizzazione. La fase finale della trasformazione è rappresentata da grandi grupppi immobiliari con il cambio di destinazione d'uso eclusivamente orientato a ricavare residenze extra lusso (Resort).

Resortismo

"Il fenomeno della riconversione dei palazzi in resort extra lusso è un tema profondamente attuale e riguarda il futuro di buona parte dal patrimonio culturale del bel paese. Non nasce certo negli ultimi anni, parte da lontano, da almeno più di un decennio. Viene alla ribalta del grande pubblico internazionale con leggi di Giulio Tremonti del 2002 che istituirono le società Patrimonio e Infrastrutture spa (L. n. 112/2002) che avviarono la dismissione di parte del patrimonio del Demanio compreso quello di valore storico. Il repertorio arriva alla sua massima espressione proprio in questi anni con le ultime realizzazioni del 2011-2015, strutture ricettive di alto livello: Villa Tolomei (Firenze) e il mega resort, in corso d’opera, della villa medicea di Cafaggiolo a Barberino del Mugello (sito Unesco). Cerchiamo di distinguere alcuni punti essenziali per una corretta lettura."

Valore storico

"Il primo: la riconversione di un immobile qualsiasi in albergo o appartamenti non desta grandi preoccupazioni, il punto è se questo palazzo o edificio è di valore storico o meno. Un bivio molto importante per un paese come l’Italia che ha messo tra i primi articoli della Costituzione (art. 9) l’importanza della Tutela e Salvaguardia del patrimonio culturale e del Paesaggio. Quindi ad esempio una caserma del 1954 senza alcun valore storico culturale o pregi stilistici, trasformata in Hotel non desta alcuna preoccupazione, mentre un palazzo rinascimentale del 1430 trasformato in appartamenti pone tutta una serie di problematiche, anche molto complesse, legate alla “trasmissibilità dell’opera al futuro” contenute nelle leggi nazionali (Nuovo Codice dei bb. Cc., e Carte del restauro) riguardanti criteri specifici sulla Tutela dei beni culturali. Un edificio di riconosciuto valore storico è a tutti gli effetti un ‘bene culturale’, tuttavia per accedere ad un trattamento speciale da parte del corpus legislativo deve essere ‘vincolato’, quindi individuato da un apposto atto giuridico che ne dichiara e riconosce il valore culturale. Senza questo documento l’edificio fa parte sostanzialmente dell’edilizia ordinaria. Ancora oggi molti immobili di valore storico ad esempio non sono vincolati e sono trattati come semplice pratica di edilizia. Una lacuna troppo frequente per i Comuni italiani che condiziona fortemente il degrado dell’immobile."

Nuove procedure

"Secondo punto: è lecito vendere edifici storici, realizzare un cambio di destinazione d’uso per trasformarli anche radicalmente in alberghi e appartamenti? Qui va introdotto un tema centrale che le leggi italiane - le più avanzate in Europa - ci regalano come preziosa riflessione: la destinazione d’uso compatibile per un edificio di valore culturale (Art 20 d.lgs. 42 del 2004 Nuovo Codice bb.cc. “I beni culturali non possono essere distrutti, danneggiati o adibiti ad usi non compatibili con il loro carattere storico o artistico oppure tali da recare pregiudizio alla loro conservazione".) Questo rimane a tutti gli effetti l’aspetto più controverso, ancora oggi dibattuto tra tecnici e studiosi, una valutazione che può influenzare seriamente il destino di un bene di valore storico - artistico. Attenzione però, la “destinazione d'uso compatibile”, una definizione così attenta e semanticamente precisa, è contemplata solo dalle nostre leggi nazionali, non necessariamente negli altri stati d’Europa, tantomeno Oltre oceano dove le trasformazioni di edifici esistenti sono particolarmente semplificate.

Codice BB.CC.

"Criteri che consentono di mantenere in buona salute un edificio e conservarlo nella sua bellezza e godibilità di ‘opera d’arte’ se non fosse che per la maggior parte dei casi le norme qui accennate risultano non applicate, applicate parzialmente o addirittura aggirate dagli enti locali per motivi sostanzialmente d’interesse economico e di praticità procedurale. Si tratta comunque di una grande opportunità, una riflessione seria perché figlia della storica “legge Bottai” del 1939, (L. 1089/39) madre di tutta la legislazione successiva sui Ben Culturali italiani e più in generale della ‘Cultura della Conservazione’ italiana accorpata e recepita interamente dal Nuovo Codice dei beni culturali. ( D.Lgs 42 del 2004 e successive variazioni ). Perché in sostanza è così importante la destinazione d’uso di un edificio storico? Perché proprio da qui dipenderà il buono o corretto uso del bene e soprattutto il futuro dell’opera, la possibilità di avere una buona conservazione o meno. Non esiste, infatti, solo la destinazione d’uso di albergo (la più remunerativa) ce ne sono molte altre possibili e percorribili: museo del palazzo, biblioteca, emeroteca, centro studi, urban center, spazi per il coworking. Dentro un Battistero romanico non poteremo certo pensare di ricavare una concessione per un Mc Donalds, cosi come nel Cortile rinascimentale di palazzo Medici a Firenze non potremo gestire un parcheggio per le auto della Prefettura, mentre dentro i locali della Casa del mercante Apollonio Lapi, sempre a Firenze, non è corretto ricavare un centro commerciale se gli studi dimostrano che si tratta di un’opera giovanile brunelleschiana di tale importanza da rappresentare l’alba del Rinascimento. "

Scempi d'autore
Alienazioni 2017

Fig. 1 - Complesso S. M. degli Angeli - Rotonda del Brunelleschi. In origine fu un monstero camaldolese fondato nel 1295. Centro culturale umanistico di primo piano, il complesso monastico di Santa Maria degli Angeli presenta anche una elevata qualità architettonica, lo stato attuale riporta tuttavia fraziamennti tra varie proprietà che ne hanno alterato la leggibilità -  Prezzo: Euro 10,6 milioni. (2015)

Fig. 2 - Palazzo Vivarelli Colonna, Firenze. il complesso è il risultato di successive aggregazioni di singole unità immobiliari. Le prime notizie sul palazzo si hanno a partire dal XV secolo quando era di proprietà della famiglia Granacci. Dal XVI al XVIII secolo fu proprietà dei Gaburri per passare in seguito alla famiglia Lotteringhi della Stufa. Nel XIX secolo il banchiere Michele Giuntini, allora proprietario, commissionò ad artisti fiorentini, un importante ciclo di affreschi. Dal 1857 al 1979 appartenne ai Vivarelli Colonna. - Prezzo Euro 18,5 milioni.

Fig. 3 - Palazzo Portinari-Salviati, Firenze. Nel palazzo che fu in origine di Beatrice Portinari, musa di Dante Alighieri. La dimora dei Portinari-Salviati (o anche palazzo Cepparello) si trova nella centralissima via del Corso al n. 6. Ex sede di prestigio di Banca Toscana; una società taiwanese dovrebbe investire 35 milioni di euro per l'acquisto per farne appartamenti e negozi di lusso. Il vasto e articolato edifico storico ha attraverato varie proprietà: nel 1865, con Firenze capitale, fu anche sede del Ministero di Grazia e Giustizia - Venduto.

Fig. 4 - Villa Fabbricotti, Firenze. Giuseppe Fabbricotti acquista nel 1864 la proprietà "Lo Strozzino" e lo stesso anno incarica l'architetto Vincenzo Micheli di trasformare l'antico Casino di caccia, appartenuto fino al terzo decennio dell'Ottocento alla famiglia Strozzi, in una lussuosa residenza. Nessuna documentazione fino a oggi conosciuta, resta a indicarci il nome dell'autore del giardino ma probabilmente si deve attribuire a Giuseppe Poggi.

Fig. 5 - Villa di Rusciano, Firenze. Villa umanistica' del Quattrocento fiorentino, di attribuzione brunelleschiana, è in vendita da parte del Comune di Firenze - 11,5 milioni di euro (8,5 nel 2016) - con l'intenzione di frazionarla e cederla a privati con uso turistico-ricettivo. Una destinazione d'uso e un operazione progettuale notoriamente non compatibili con il carattere storico-artistico dell'edificio -   Prezzo: Euro 8,5 milioni.

Fig. 6 - Convento Costa S. Giorgio Firenze. S. Girolamo sulla Costa, Costa S. Giorgio: convento di Francescane con chiesa annessa fondato nel 1377 ca. L'impianto originario del convento di S. Francesco del sec. XIII è ancora integro e comprende un chiostro con annesso refettorio e stanze conventuali. Il chiostro presenta caratteristiche soluzioni michelozziane; l'architrave e la cornice della trabeazione sono ridotte a sottili linee di pietra, tra le quali il fregio diventa una fascia di muro intonacato - Venduto.

Fig. 7 - Loggia del Grano, Firenze. Questo nuovo edificio sostituisce il vecchio magazzino di Orsanmichele poi chiesa fino al 1356. Venne allora scelto un luogo vicino palazzo vecchio dove già si svolgeva un mercato delle erbe e uno vinicolo. Per l'occasione venne deciso di creare un nuovo edificio, detto il "Palco" o la "Munizione del grano", che sacrificò alcune case dei Foraboschi, dei Talani, dei Filipetri e dei Fogni. trerie locali. Asta con Borsa Merci. Prezzo: Euro 78,7 milioni.

Fig 9 - Ex Borsa Merci, Firenze. L'edificio della Borsa Merci, all'inizio di via Por S.Maria sulla direzione di ponte Vecchio. L a costruzione della Borsa Merci, progettata da Rossi e Tonelli classificati fra i primi al concorso, si realizzò fra il 1949 ed il 1953 accompagnata da accese polemiche sulla scelta localizzativa effettuata - Venduto, asta con Loggia del Grano - Prezzo: Euro 78,7 milioni.

Fig 8 - Teatro comunale Firenze. Zona porta al Prato, un fabbricato pienamente risorgimentale con facciata bipartita e podio bugnato.. Anticamente consisteva di una sola platea all'aperto (detta Arena Fiorentina) in una zona a ridosso delle antiche mura cittadine, ma all'esterno. Fu coperta su progetto dell'architetto Telemaco Bonaiuti nel periodo di Firenze capitale 1865-1871 - Venduto.

Fig. 10- Convento del Maglio, Firenze. Nel 1297 le suore domenicane provenienti dal convento di Pian di Ripoli si stabilirono a Firenze nei locali detti "del Maglio", dove fecero costruire una chiesa dedicata a San Domenico. Il convento era sotto la giurisdizione dell'abate di San Marco. Fu soppresso nel 1866 dal governo italiano ed i suoi beni furono incamerati ed amministrati dal Demanio.

Alienazioni

Alienazioni a Firenze, « la metamorfosi dell’urbanistica in ragioneria» Accurata analisi della svendita dl patrimonio pubblico a Firenze, e del quadro nazionale (Ilaria Agostini)

Un importante impulso iniziale proviene dal varo della L 386/1991(Trasformazione degli enti pubblici economici, dismissione delle partecipazioni statali ed alienazione di beni patrimoniali suscettibili di gestione economica) che rende possibile la conversione degli enti pubblici in Società per Azioni. Con la privatizzazione e finanziarizzazione degli enti, servizio pubblico e beni urbani e territoriali fanno ufficialmente il loro ingresso in Borsa.

Nel frattempo, la L 537/1993 – legge finanziaria del governo Ciampi – predisponeva il campo, prevedendo l’emanazione di norme dirette ad alienare intere classi di beni pubblici (art. 9). 

Dopo sei anni – siamo nel gorgo della (sinistra) ristrutturazione dell’ordinamento amministrativo a firma Bassanini – è varata l’Agenzia del Demanio (DL 300/1999) avente ad oggetto l’amministrazione dei beni demaniali (pubblici), con «modalità organizzative e strumenti operativi di tipo privatistico». 
utto insieme.

Passaggi

"Il successivo passaggio è compiuto sotto la guida di Giulio Tremonti, ministro dell’Economia nel Berlusconi bis: la L 410/2001 istituisce la “Società per la Cartolarizzazione degli Immobili Pubblici”: SCIP Srl, nomen omen. L’impiego del lessico finanziario – cartolarizzazione, ossia trasformazione dei crediti in titoli negoziabili sul mercato – è parte atttiva nella “transustaziazione” del bene pubblico in rendita privata. 

Un anno dopo, un Tremonti non sazio affianca allo SCIP la “Patrimonio dello Stato SpA” con finalità di «valorizzazione, gestione ed alienazione del patrimonio dello Stato». Si noti che la L 112/2002 mette la Patrimonio SpA (art. 7) in stretta relazione con la istituenda “Infrastrutture SpA” (art. 8): un meccanismo che travasa i proventi della vendita del patrimonio disponibile e indisponibile dello Stato – ivi compresi i beni culturali – nel finanziamento delle infrastrutture. 

Bisogna attendere il 2008 per registrare, con i Piani di Alienazione, la deflagrante incursione della ragioneria nell’urbanistica comunale. La L 112/2008 (Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica)dà infatti facoltà agli Enti locali di redigere un elenco degli immobili pubblici posti in vendita – il Piano delle Alienazioni –, da allegare al bilancio di previsione dell’ente stesso." 

Sblocca italia

"Per concludere la descrizione di questo quadro desolante (dopo aver ricordato il DL 85/2010 detto del “federalismo demaniale” che dà l’avvio al trasferimento a titolo gratuito di beni demaniali agli enti territoriali al fine di «ampliare il proprio portafoglio immobiliare»), occorre soffermarsi sul funesto DL 173/2014. Meglio noto come “Sblocca Italia”, all’art. 26 il decreto renziano prevede che quota parte dei proventi delle vendite degli immobili pubblici del demanio militare sia destinata proprio a quegli enti territoriali che hanno contribuito alla conclusione del procedimento di vendita, ossia a quegli enti che hanno vestito i panni di agenti immobiliari."

Le occasioni perdute

"I Piani delle Alienazioni rappresentano l’elenco delle occasioni mancate nella “rigenerazione” urbana che gli amministratori professano di perseguire. A dispetto di pratiche urbanistiche consolidate ed esemplari, infatti, le politiche urbane neoliberiste (anche fiorentine) rifiutano il progetto di città imperniato sulle potenzialità offerte dagli immobili pubblici. E proprio attraverso le alienazioni esse sottraggono alla città il fondamento materiale del progetto collettivo. Un solo illustre esempio. Bologna, anni ’70: il piano per il centro storico, tutt’oggi indicato a livello internazionale come ricetta valida per contrastare i fenomeni di gentrificazione, era fondato sulla restituzione all’uso collettivo degli edifici di valore monumentale che, oltre a comporre la scena urbana, furono il luogo del potere e dei soprusi. 

Firenze

"In tema di trasmutazione dell’ente locale in piazzista, a Firenze si assiste forse al caso più luminoso. Sul sito del Comune è ancora disponibile (e quindi, immaginiamo, ancora attuale) il catalogo Florence city of the Opportunities (sic, 2014) che illustra, a mo’ di catalogo commerciale, una serie di 59 edifici in vendita, dei quali ben 42 sono privati o di enti pubblici diversi dal Comune (Ferrovie, CNR, Poste etc.). 

Del catalogo, presentato nel 2014 dal sindaco in persona alle fiere della speculazione immobiliare, sono stati venduti alcuni bocconi pregiati: via Bufalini (già proprietà Cassa di Risparmio, 18.800 mq di SUL, superficie utile lorda) alla Colony Capital di Tom Barrack, «close friend of President Donald Trump»; alla stessa compagnia statunitense vanno gli 89.000 mq della Manifattura Tabacchi. L’ex collegio della Querce (13.400 mq), a un magnate indiano «che ne farà un “sette stelle” extralusso», parola di Nardella. Lo Student Hotel nel Palazzo del Sonno aprirà a settembre. La vendita di tre importanti edifici di proprietà comunale, presenti in catalogo, è avvenuta secondo un medesimo copione (che evidenzia la forza del legame Firenze-Roma). Il Teatro Comunale viene comprato dalla Cassa Depositi e Prestiti SpA (CDP), pochi giorni prima della chiusura del bilancio comunale: siamo nel dicembre 2013, Renzi è in ascesa verso palazzo Chigi. (Per inciso, CDP diventa società per azioni nel 2003, tradendo il suo mandato di Banca di Stato nata per elargire prestiti alle amministrazioni locali, finalizzati ad opere di pubblica utilità). Lo stesso salvataggio del bilancio avviene l’anno successivo con l’acquisto di palazzo Vivarelli Colonna, ancora da parte della CDP. E nel 2015 con palazzo Gerini. 
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