Conservazione del patrimonio storico in dismissione a cura di Alessandra Meyer
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Il caso

Italia in vendita arriva la lista: pubblicata la prima tranche del censimento del patrimonio statale da qui saranno scelti quelli da privatizzare isole, palazzi e litorali. La Gazzetta Ufficiale indica per ogni bene il valore 'storico' in euro (La repubblica del 21/08/2002)

"Isole, spiagge, interi paesi, borghi, contrade, quartieri, palazzi, carceri. Per ciascuno di questi beni, un indirizzo catastale e un prezzo. La prima parte del censimento generale del patrimonio disponibile e indisponibile dello Stato è sulla Gazzetta Ufficiale del 6 agosto scorso: ottocento pagine in cui l' agenzia del Demanio traccia una prima lista dalla quale saranno scelti i beni che lo Stato può mettere in vendita. Isola di Pianosa? 8 milioni di euro. Una spiaggia dell' Elba? Poco meno di cinque milioni. Compaiono anche i primi pezzi pregiati del patrimonio. Pregiati per modo di dire, perché Villa Jovis, residenza dell' imperatore Tiberio a Capri, vale per lo Stato appena 90 mila euro. Per fortuna, spiegano al Demanio, non tutti i beni presenti nell' elenco possono finire davvero sul mercato. Per il momento siamo solo all' inventario generale. E anche le valutazioni non sono realistiche, ma ricalcolate sulla base di vecchi valori catastali aggiornati tramite gli indici Istat. Questo, dicono ancora i responsabili del Demanio, fa sì che molti beni compaiano con una valutazione che può essere fino a dieci volte inferiore al reale valore di mercato. Spetterà comunque al ministro Tremonti scegliere quali dei beni censiti potranno essere utilizzati per le operazioni di valorizzazione o di vendita tramite cartolarizzazione. Entreranno cioè in scena le società che anticipano allo Stato i soldi ricavabili dalla privatizzazione, emettendo sul mercato prestiti obbligazionari garantiti dagli stessi beni in vendita.

Bilancio 2005

Il paese è in vendita. Si vende tutto: case di abitazione, sedi degli enti, e forse domani del governo e del parlamento, caserme e forti, scali e stazioni ferroviarie, terreni del demanio, spiagge. Tremonti ha presentato il piano di svendita come «la più grande operazione di cartolarizzazione di uno stato sovrano e la più grande emissione di Abs (asset- backed securities) mai realizzata in Europa». Gli immobiliaristi sono riusciti a comprare un pezzo del Paese con il 35% di sconto sui prezzi iniziali, lo Stato ha incassato di meno, le spese per commissioni di , pagamento degli amministratori ecc sono state di 744 mila euro e quelle necessarie per concludere il contratto con alcune banche estere a copertura del rischio di tasso sono state di 2'5 milioni di euro.

Lista 2004

L'Agenzia del Demanio con la Direzione generale per i Beni architettonici e il paesaggio del ministero diretto da Giuliano Urbani hanno cominciato ad esaminare un primo elenco di venti immobili demaniali in Lombardia, Lazio e Calabria: sette nell'area milanese, sette a Roma, sei a Cosenza. Alla riunione di ieri hanno partecipato il direttore generale per i Beni architettonici, Roberto Cecchi, e il direttore generale dell'Agenzia del Demanio, architetto Roberta Spitz. Erano presenti anche molti soprintendenti e dirigenti. Secondo indiscrezioni tra gli immobili destinati per la prima volta alla verifica appaiono la moderna Casa del Fascio a Vimercate e l'ottocentesco palazzo Blumensthil a Roma.

L'albergo delle terme verso i privati ma il Comune lotta per i suoi diritti. Rischia di andare in fumo il progetto del Comune di San Giuliano di acquistare l'immobile dell'ex albergo delle terme di proprietà Inps, proprio nel centro della cittadina. La vicenda è intricata, ma la conclusione pare ormai scontata: il Comune molto difficilmente riuscirà a portare a casa l'acquisto, perché il ministero dei Beni culturali sta ritardando l'esercizio del diritto di prelazione del Comune. L'edificio, adesso fatiscente, dovrebbe divenire la nuova sede municipale. Messo in vendita dall'Inps è stato acquistato da una società di Milano. Il Comune, però, facendo valere la legge secondo la quale a parità di offerta un ente pubblico ha il diritto di prelazione, ha pensato quindi di partecipare all'asta offrendo la stessa cifra della società milanese. Il diritto di prelazione avrebbe consentito quindi all'amministrazione di ottenere l'immobile a patto che fosse destinato ad un uso istituzionale e non logicamente speculativo.

Carceri in vendita

La risposta del ministro Roberto Castelli all'interrogazione a risposta immediata, question-time presentata dal deputato della Margherita, Andrea Colasio è stata molto chiara: «Il Castello Carrarese - ha detto il ministro - è nell'elenco delle strutture poste in permuta per realizzare nuovi istituti penitenziari destinati a sostituire quelli da chiudere in quanto non più idonei». Il Castello è in vendita. «Il ministro lo considera una vecchia prigione perché fino al 1991 - dice Colasio - è stato sede della Casa di Pena» «Si tratta, invece, di un pezzo prezioso e importante della storia della città: roccaforte di Ezzelino, palazzo dei Carraresi, i signori di Padova, carico di storia, splendido per architettura, con affreschi di pregio del Guariento, con spazi storici che il tempo e l'incuria stanno cancellando per sempre». r

Gioielli ambientali

Per il momento i pezzi pregiati non sono dunque monumenti, opere d' arte o palazzi storici, ma gioielli ambientali e paesaggistici. Sulle isole non c' è che l' imbarazzo della scSelta. Di Pianosa abbiamo detto. Ma senza spostarsi dall' arcipelago c' è anche la verde Giannutri. Per lo Stato è uno scoglio o poco più, valore contabile 368 mila euro. Pantelleria, Favignana e La Maddalena non si possono vendere in blocco come le isole toscane, ma a pezzi sì. Per esempio di Pantalleria si potrebbe acquistare Contrada S.Elmo (100 mila euro) o Punta Spadillo (125 mila euro), a Favignana c' è l' occasione di Punta Marsala (88 mila euro), mentre a La Maddalena si può optare per Punta Moneta (280 mila euro). Ma, sempre per la serie "vendesi isola", ci sono anche Nisida in Campania (2,3 milioni di euro), Marettimo in Sicilia (138 mila euro) e Gorgona in Toscana (3 milioni). Capitolo grandi città.

Le città

Capitolo grandi città. L' elenco della Gazzetta comprende soprattutto edifici pubblici, molti dei quali ospitano attualmente questure, ospedali e altri uffici pubblici. Ci sono persino le carceri. Quanto vale San Vittore? Per il carcere milanese siamo a poco più di 40 miliardi di vecchie lire. Ma non mancano stime più corpose: per Firenze c' è la stima di Lungarno della Zecca (13 milioni di euro), per Bari il Lungomare Nazario Sauro (5,7 milioni di euro). Quando poi si arriva alle pagine che elencano i beni dello stato a Venezia un brivido percorre la schiena a scorrere la quantità di calli, campielli e fondamenta che potrebbero finire in vetrina. Ma non fa meno impressione, nonostante le rassicurazioni del Demanio, il fatto che tutto, ma proprio tutto, potrebbe servire alla Stato per fare cassa a scapito delle norme più elementari di tutela..

Scempi d'autore
Lista dei beni disponibili

Fig. 1 - Castello mediceo di Cafaggiolo, Barberino del Mugello. La storica Villa medicea e sito unesco venduta al magnate argentino Alfredo Lowensteind. Un accordo tra privati ed enti locali stravolgerà l'intero sito: sviluppo turistico e nuovi posti di lavoro, un mega resort da 88 suites. Il nuovo progetto (di iniziativa privata) concepito con unità abitative complete, reception, ristorante-bar, SPA-fitness, sale per eventi e riunioni. Il dubbio che si tratti non di una struttura turistica ma di una mega-speculazione immobiliare sta nei dati di progetto. 170 mlioni di euro.

Fig. 2 - Villa Rusciano. Firenze. La 'villa umanistica' del Quattrocento fiorentino, di attribuzione brunelleschiana, è ancora nel 2016 in vendita da parte del Comune di Firenze con l'intenzione di frazionarla con uso turistico-ricettivo. Il prezzo è sceso da 11,5 milioni di euro a 7. Una destinazione d'uso e un operazione progettuale notoriamente non compatibili con il carattere storico-artistico dell'edificio. Solo il parco rimarrà a destinazione pubblica. 11.529.000 euro.

Fig. 3 - Palazzo Nani, Venezia. Prestigioso palazzo nobiliare veneziano del XVI sec. della famiglia Nani, originaria di Altino (VE). La dimora è organizzata su 4 piani fuori terra e presenta con una facciata interamente in muratura a vista arricchita da stemmi araldici, tranne il piano terra rivestito come basamento lapideo in pietra d’Istria. Il palazzo si compone di due blocchi: uno principale con prospetto sulla Fondamenta Rio Cannaregio e l’altro che si sviluppa lungo Calle del Forno. Prezzo Euro 18,5 milioni (2005)

Fig. 4 - Ca' Cappello, Venezia. Palazzo Cappello, in stile veneziano a monofore. Si affaccia sul Canal Grande, nell "insula" del quartiere San Polo. La proprietà si sviluppa su tre piani più un piano rialzato. È dotato di attracco privato per le barche. L'interno dell'edificio ha conservato elementi decorativi del 18° secolo e l'inizio del 20° secolo. La proprietà, attualmente occupata da un dipartimento dell'Università Ca 'Foscari.

Fig. 5 - Castello Nelson, Catania, al confine fra i comuni di Bronte e Maniace, ex Ducea di Nelsone. l'intera struttura era l'Abbazia di Santa Maria di Maniace, il complesso sorse nel XII proprio come abbazia benedettina. Del grandioso cenobio dedicato alla Madonna dalla regina Margherita rimangono le navate, un portico gotico-normanno e l'icona bizantina, secondo la leggenda dipinta da San Luca.

Fig. 6 - Villa Tolomei, Firenze. Complesso immobiliare di notevole interesse storico e paesaggistico, sottoposto a vincolo ai sensi del D. Lgs. 490/99. Situato sulle colline di Marignolle, in prossimità di Firenze. 'Villa extraurbana' rinascimentale a sud di Porta Romana le cui origini risalgono al XIV secolo. Un edificio attualmente in parte colonico, con sette differenti edifici e la presenza del portico 'michelozziano' della mètà del Quattrocento. In Concessione di valorizzazione AD.

Fig. 7 - Costa S. Giorgio, Firenze. L'impianto originario del convento di S. Francesco del sec. XIII è ancora integro e comprende un chiostro con annesso refettorio e stanze conventuali. Le arcate sono in forme michelozziane a testimonianza di una importante ristrutturazione rinascimentale. L'edificio figura nella Zona omogenea F: attrezzature ed impianti di interesse generale. Sottozona F2: attrezzature e servizi pubblici. Edifici di particolare interesse: 15.529.858,96 euro.

Fig. 8 - Palazzo Busetti, Reggio Emilia. Un edificio del XVII sec., testo importante del barocco emiliano con l'impaginato di facciata realizzato su probabile disegno del Bernini. Iniziato nel 1657 come dimora per i fratelli Busetti su disegno (o ispirazione) del Bernini, il palazzo fu completato nel 1674. Venduto dagli ultimi eredi nel 1751 al Seminario vescovile, nel 1796 passa al Comune di Reggio insieme all'ex Convento adiacente. Nel 1939 l'INPS acquista il Palazzo, demolisce il teatrino del Collegio e la Chiesa annessa all'ex Convento per costruire nuovi uffici. Prezzo: 6.344.674 euro.

Fig. 9 - Ex caserma di Monte Oliveto, Firenze. Il complesso conventuale risale al sec. XIV e sorge a ridosso del Parco di Monte Uliveto nei pressi della città. La destinazione degli edifici fa parte dell'area "G"del prg che comprende di servizi pubblici di quartiere ed, in particolare, sottozona "G2e" (attrezzature e servizi). Il" Piano della distribuzione delle funzioni strategiche e dei capisaldi" prevede destinazioni: culturali-ricerca e formazione-espositive e congressuali-ricettive-alberghiere: 2.262.080,00 euro.

Fig. 10 - Palazzo Cassoli, Reggio Emilia. Palazzo storico originario del '500, ristrutturato parzialmente nel sec. XVII. Rappresenta un rilevante episodio del manierismo emiliano. Il fronte, ricco di decorazioni e stucchi, richiede una particolare lettura per la articolata rivisitazione di forme classiciste dell'impaginato: dalla finestra binata al prezioso velario costituito dal basamento floreale. Prezzo: Euro 1.179.459

Beni ambientali

Fig. 11 - Isola di Pianosa, sede da più di un secolo di una colonia penale che ne ha favorito l’isolamento, preservandola dal turismo e dalla cementificazione, è ricchissima di testimonianze archeologiche preistoriche. Alle scoperte della fine dell’800 avvenute ad opera di R. Foresi e G. Chierici, si sono aggiunte nuove attività grazie all’attività promossa dalla Soprintendenza: 8 milioni di euro.

Ritorna il federalismo demaniale: decine di migliaia di immobili dallo Stato a Comuni, Regioni, Città

Agosto 2013 Con il "Decreto del Fare" di agosto 2013 la procedura di federalismo demaniale viene velocizzata dando la possibilità alle amministrazioni pubbliche di richiedere l’acquisizione all’Agenzia del Demanio. Un valore di mercato stimato attorno ai 2 miliardi di euro. Si ribalta la vecchia procedura che poneva il Demanio nel ruolo di promotore. La valorizzazione degli immobili di pregio storico-artistico-culturale viene imposta mentre si scoraggia la svendita.

15 anni di privatizzazioni del patrimonio italiano, R. Benedikter intervista Salvatore Settis

Maggio 2011 Un working paper pubblicato sul sito della Standford University con un intervista esclusiva a Salvatore Settis direttore della Scuola Normale di Pisa. Un bilancio che parte dagli anni '90 con il centro-sinistra e compendia le scelte del governi italiani negli ultimi 15 anni con lo smantellamento dei beni demaniali fino a ipotizzare lo scenario del futuro e del nuovo millennio.

Sdemanializzazioni 2010: smantellamento dello stato in favore del profitto privato

Maggio 2010 Procede a marce forzate la grande epopea dello smantellamento dello Stato in favore del profitto. "Tutti i beni appartenenti al demanio marittimo e idrico" verranno dismessi dallo Stato, perdendo la loro natura di bene demaniale. Da anni è in corso la vendita del patrimonio immobiliare pubblico; Province e Regioni stanno procedendo alla vendita di importanti edifici storici di loro proprietà. Alcuni esempi: San Teonisto a Treviso, S. Clemente a Prato, il settecentesco palazzo d'Avossa a Salerno, caserma Gnutti a Brescia dal nucleo sei-settecentesco. Il decreto Calderoli prevede la sdemanializzazione e il passaggio agli enti locali, molto verrà gettato sul mercato senza garanzie di tutela.

Villa Tolomei: nuovo Resort extra lusso nei pressi di Firenze. Una ristrutturazione senza garanzie

Marzo 2009 L'immobile di proprietà demaniale è stato dato in concessione a privati per 50 anni al miglior progetto di riqualificazione e valorizzazione. Il case history di Villa Tolomei, dimora rinascimentale sulle colline di Firenze, le cui origini risalgono al XIV secolo, è primo esempio di immobile del patrimonio dello Stato su cui è stato attivato il meccanismo della concessione di valorizzazione. Partito il progetto di ristrutturazione, senza un rilievo architettonico e una ricerca storica sull'edificio con portico michelozziano.

Dopo quattro anni dalla patrimonio spa censiti trentamila beni immobili del Demanio

Novembre 2007 Completato il censimento del patrimonio immobiliare dello Stato che è stato presentato a Roma dal direttore dell'Agenzia del demanio Elisabetta Spitz del vicepremier Francesco Rutelli. Trentamila i beni censiti, di cui 20mila edifici e 10mila terreni. Il viceministro ha ricordato che «finora il patrimonio dello Stato é stato gestito in perdita ». Disponibile nel sito dell'Agenzia del Demanio solo un breve abstract del voluminoso censimento. Grave ritardo nella consultazione delle schede ufficiali e mancanza di trasparenza per gli operatori del settore.

Al via la vendita degli edifici del ministero della difesa. Sul mercato immobili per un valore di 1,3 miliardi.

Giugno 2005 Caserme, poligoni di tiro, fortini e casematte, persino un faro alle Isole Tremiti. Gli edifici saranno formalmente consegnati all'Agenzia del Demanio cui spetterà il compito di svolgere le procedure tecniche. Gli immobili entrano quindi a far parte del patrimonio disponibile dello Stato per essere assoggettati alle procedure di valorizzazione e dismissione di cui al decreto legge 351 del 25/9/2001. La Finanziaria tuttavia nega la prelazione degli enti locali per l'acquisto gli immobili. (In fig. Forte S. Sofia Verona)

Cartolarizzazione di immobili storici a Venezia centro storico, Murano, Lido e Torcello

Aprile 2005 Il Comune di Venezia informa che la fase di Cartolarizzazione degli immobili di valore storico è cominciata con il loro trasferimento alla Società VECART S.r.l.. La città lagunare batte sul tempo metropoli del calibro di Roma e Milano, e si aggiudica la palma del primo comune italiano che vara un'operazione di cartolarizzazione immobiliare, dopo aver creato un'apposita società-veicolo, la Vecart. Il patrimonio, su cui lancerà obbligazioni per un valore di 29 milioni di euro, é composto da 13 immobili. Strutture di pregio, dislocate sia nel centro la cui valutazione ammonta a 34 milioni.

Bilancio della prima fase d'asta, gli edifici già aggiudicati a prezzi inferiori al valore di mercato.

Marzo 2003 Sono già stati venduti Palazzo Correr a Venezia, un palazzo storico al centro di Palermo, e un edificio a Milano, costruito sulla zona dell’anfiteatro romano, mentre ancora invenduti risultano Palazzo Artelli a Trieste, la residenza termale dei Granduchi di Toscana a San Giuliano Terme, e Villa Manzoni a Roma. Firenze: hanno fatto appena in tempo a utilizzarlo come spazio per una mostra di arte contemporanea, avrebbe dovuto segnare il primo passo verso la trasformazione della ex Manifattura Tabacchi di Firenze in cittadella della cultura.

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